精细化管理解决民房租赁乱象 营造“美丽乡村”

闵行上观新闻2018-05-09 09:23

光秃秃的墙面摇晃着刺眼的白炽灯,不锈钢扶手蒙上厚厚尘灰。卫生间、厨房间均被改造成居住用的房间,灶台被敲掉,床铺就架在抽水马桶上……

回忆家中曾经的“脏乱差”,家住闵行区马桥镇同心村的龚阿姨不好意思地笑了笑。为尽可能地将房间租给他人,她搭起隔层,将原有的16间房分成24间,最多时,一套房内有35人同时居住。近日,记者在随同上海市建设交通工作党委、市住房城乡建设管理委一同前往马桥镇“大调研”时,“问”到一条解决农村违规租赁问题的好“计”——精细化治理结合村民自治。

民房租赁乱象难解

上海以现代化面貌、发达的二三产业闻名,但郊区乡村面积同样辽阔,全市每天90%的绿叶菜、70%的鲜奶和20%的水产品、饮用水和市区河道,均来自郊区,城市时时受惠于乡村的滋养。“自然水系,粉墙黛瓦、小桥流水、枕水而居”正是上海乡村的美好图景。

马桥镇属于上海近郊地区,乡村面积约占1/8,共有1546户村民宅基地。相比远郊农村,更接近城区,本地人口大多进城定居,“空心化”严重导致大量外来人口流入。原本按农村户籍人口数量配置的基础设施和公共资源严重超负荷,村宅环境变得脏乱不堪,污水横流、河道黑臭的现象时有发生。马桥镇党委书记陈振华敏锐地察觉,村里的乱象主要由外来人口过多,管理无法跟上导致。建设‘美丽乡村’的关键是人口管理,而人口管理的核心是租赁管理。

他还记得第一次探访居民家中的情形。“家家户户都将房子隔断出租,最小的房间只有2平方米,租客只能弯腰爬进房间里。” 由于马桥镇濒临黄浦江水源地,不允许进行过多工业开发,当地不少农村至今还是纯农地区,居民财产性、经营性收入有限,房租成为创收的重要途径。

在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》中,对群租有明确界定,但仅限中心城区和市郊城镇内的商品住房。“农村的宅基地住房大多没有办理过房地产登记,对其合法性很难认定,其住房建设标准与国有土地上的商品住房差异较大,难以区分原始设计中的居住空间,因此不适用于现有群租认定标准。”上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍。由于缺少相关法律细则,对农村违规租赁的治理迟迟难以推进。

马桥镇打算率先啃下这块“硬骨头”。起初,镇里试图通过“代理经租”来实现租赁管理,但由于利润微薄,居民参与也不积极,试点并未成功推广到全镇。

一纸公约背后

2017年10月,在马桥镇同心村内,家家户户拿起榔头、铲刀等工具,挥向家中隔板——一场轰轰烈烈的改造活动拉开帷幕。

如何从违规租赁乱象难治,变为居民自发整改?同心村村委会墙上贴的一纸规范民房租赁管理公约回答了这个问题。公约规定,违规租赁必须由当事人自行整改,逾期不整改或违反本公约者,将不能享受村级集体经济组织福利。

马桥镇网格化管理中心主任于翔介绍,这笔福利经费是当地每个村镇发给居民的村集体资金。每户是否真正落实了公约,主要是由各村的网格巡查员根据各种社会管理类型,对每家每户进行打分,主要分为“扣2分至5分”和“一票否决”四个等级,按违规程度的严重性排序。如被发现有“一票否决”的行为,当年度该户能享受的福利全部取消。

怎样才算“一票否决”?扣分表中列出14项负面清单,凡是符合其中“严禁行为”的任意一项,均被视为“一票否决”。“在马桥镇,每个居住房间的室内面积不得小于10平方米,出租的每个居住房间的居住人数不得超过2人,人均居住面积不得低于5平方米。”于翔说。“凡是违反这些要求的,都将被认定为违规租赁。”除此之外,将卫生间改造为居住房间、利用出租房进行无证经营等行为,也在负面清单之列。

“公约”好不好,最重要的是要看老百姓的满意度。将治理违规租赁与福利挂钩,当地居民同意吗?龚阿姨告诉记者,这份公约是在村民代表大会上经由所有村民表决通过的。在这些村民看来,以前虽然将房屋随意分割增加了房租收入,但是外来人口增多了,对村里原有的环境也造成破坏。村民和租客之间的租赁关系主要凭借口头合约,一旦租客“跑路”,没有任何渠道追回。经过针对违规租赁的整治,如今租客管理更有序,素质也提升了。

令村民们惊喜的是,他们的房租收入不仅没有受到影响,反而提高了。住在41号的村民谭先生介绍,原本家中的6间房被租给9户人家,每间租金约400元/月,由于价格低廉,租客以“来路不明”的居多,房屋周边小广告如牛皮藓般密密麻麻。如今敲除隔断后,谭先生干脆将房间重新粉刷装修,以800元/月的价格出租,吸引了在附近房产中介工作的业务员、在周边产业园区内从事机电维修的蓝领工人等,管理租客再也不像以前那样心烦,每月租金还多了1000余元。

精细化管理营造“美丽乡村”

“隔断”打通,村民自治的思想也有了,如何才能使违规租赁不再复发?

通过精细化管理建立后续管理长效机制,是马桥镇给出的答卷。针对农村房屋功能分区不清晰,难以认定居住空间的问题,镇里聘请专业测绘机构,在村子里挨家挨户上门测绘,记录每一套民房的室内分隔情况、出租和自用情况、房间数量、房间面积等信息,对每间符合出租标准的居住房间标注室号,摸清民房分隔和出租情况,录入马桥镇自主建设的民房租赁管理信息系统。

上海已建成初步的城市管理“神经元”系统,在市区内推广运用大数据实现精准治理,而建设“美丽乡村”同样需要智能化助力。在民房租赁管理信息系统首页,记者看到一张徐徐露出的马桥镇地图,放大能看见各区域内密布红色标点,每个标点都代表一套录入系统的民房。

记者点开村民龚阿姨的房屋,只见平铺的房型图下方,房屋共分割为几间,每间房间里住的租客信息均一目了然,包括性别、学历、职业等。系统还能对每个村的整体租赁情况进行统计,每村租客到访事由、民宅租赁合同数量、合同是否到期或即将到期、总房间数、总人口数……信息系统宛如一张数据之网,将镇里的租赁信息一网打尽,实现“互联网+租赁管理”。

如今村民家里有房出租,不能仅有“口头契约”,而是必须带上租客的身份证、照片、务工证明等材料,到附近的村网格化管理工作站登记备案,按预告申请、现场核实、核验材料、信息录入等规定流程操作后,明确租赁用途、期限、双方义务等事项后才能出租,通过网格化治理实现租赁合同管理精细化。

除此之外,镇里还通过常态化的网格监督员巡逻牢牢掌握人口动态变化,一旦发现村民随意更换租客、租赁合同过期不登记等违规行为,会自动上传至信息系统,结合公约中的扣分表自动打分,扣除相应的福利经费。

政府搭建信息平台,村民从中受益——精细化治理实现“一举两得”。通过网格监督员的深入巡查,基层呼声也得以传递。现在的马桥镇,河道整治、雨污分流也在不断推进,四月的油菜花漫天盛开,来这里观光的游客也越来越多。解决了违规租赁这一顽疾,未来精细化治理将用于建立更有效的村民自治机制,发动村民力量,联合政府管理,共同建设“美丽乡村”。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论