美国也有“学区房” 为啥不像国内这么火爆?

留学动态澎湃新闻周效政、孙鸥梦、袁悦/半月谈2016-07-02 08:54
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“天价学区房”一直以来是国人关注的焦点。记者走访发现,在美国,也有“学区房”,但却没有国内那么火爆。即便是在人口密集的纽约市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但并不是特别重要的因素。当地教育界与地产界人士认为,这主要得益于美国公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩。

“学区房”的现状

美国教育有私立与公立之分,免费公立教育的涵盖范围包括小学、初中和高中。私立学校收费高昂,主要提供高端教育服务。公立学校为保障公平,一般都规定学生就近入学,就读于居住社区所属学区的各级学校。

纽约市根据地理位置,大体划分为32个学区,其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示,2014至2015学年共有约41万名学龄儿童入学,每个学区的公立小学入学率基本能够达到90%左右。

不过,美国公立学校的教学质量也存在差异,一些“好学区”内的学校师资优良、财力雄厚,设有特长班和外语、艺术类等附加课程,这自然就吸引了不少家长为子女教育考虑而搬到“好学区”内。

某地产创始人杰西卡·汤向记者介绍说,纽约皇后区有些地区花费约30万至40万美元即可购得一套住宅,而同样房型如果在“优质学区”内,可能就要贵不少。在“寸土寸金”的纽约曼哈顿岛上,“好学区”房屋的价格则要高出同等地区其他地段房源价格20%至30%左右。

纽约彩虹置业创始人辛迪·殷认为,总体而言,纽约的“学区房”供求不存在过热问题。多数购房者看重的是居住社区的综合指标,包括教育、医疗、社区服务、公共交通等多重因素,很少有纯粹为了“择校”而出手购买高价房的现象。

学校与社区的关系

在美国,公立学校的“保底”职能明确,入学门槛低、管理人性化。美国公立学校的基本职能就是保障所有适龄儿童都有学可上。

公立学校的入学审核注册手续非常简单。在纽约,初次入学的学生只需要出具三份文件:本人出生证明(或身份证件)、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。其中和“学区”“择校”相关的,只有居住证明一项,一般就是显示家庭户主姓名的水电费缴纳单据或银行资金往来账单。

因此,无论学生家庭在某个“好学区”是购买拥有自住房还是暂时租住,只要能证明其申请入学时确实住在该学区内,就能顺利注册入学。这样,学生家长完全可以“择校”而不买房,省去很多麻烦。

纽约市教育局还规定,学生一旦完成注册入学,无论此后家庭搬迁到何处,学生都有权利在同一所公立学校继续就读直至毕业,这在保障学生受教育的连续性、稳定性的同时,也进一步淡化了学区的概念和影响。

当然,少数“好学区”、好学校会出现申请人数超出招生容量的情况。这时,教育主管部门和校方会采取按报名先后顺序、抽签、设立候补名单(根据开学后实际到校人数递补学生)等方式来缓解矛盾,实在无法招录的学生将被安排到其他学区教育水平基本相当的学校入学。一般来说,在学区里居住时间长、多个子女中有一名已经在该校就读的家庭,在招录过程中还会得到优先照顾。

同时,在美国往往是社区质量决定学区、学校好坏,而非相反。一般都是首先有了一个各方面条件都比较好、吸引大批中产阶级和富裕人群买房入住的社区,逐渐促成了好学校、好学区的生成。

这是由美国公立学校的财政支撑体系决定的。在美国,一般地方政府约70%的收入来源于拥有房产家庭缴纳的地产税,而这些税收中的相当一部分被用于当地社区的公共设施建设,包括公立学校的建设、运营及教职员工的工资福利等等。因此,往往是社区环境好、房价高的地区,税收丰厚,当地的教育投入一般也更充足。

在一些社区,持有房产的家庭还要向当地学校缴纳学校税,尽管数额不大,但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校的运营和改进。一些优质社区里的好学校还经常发信向学生家庭“募捐”以充实经费。虽纯属自愿,不少家长也愿意慷慨解囊。一位居住在曼哈顿的小学生家长就表示,自己每个季度都要向学校“自愿捐助”50美元至100美元。

社区和学校的这种关系,使得家长在子女教育方面可以有长远规划和自主选择,强化了教育公平,也提升了教育发展中的社会参与度。

注重均衡化和特色化

美国的公立教育体系特点决定了政府不可能指定或斥资打造少数“重点”“优质”学校。但是,如果仅靠社区质量和地税收入水平决定学区、学校质量,则公立教育的质量、水平必然出现两极分化,贫困社区的公立教育将难以为继。

美国联邦、州和市三级政府均会在教育预算制订和专项拨款时,有意识地向排名靠后的公立学校倾斜,通过政府教育基金(主要来源非地税)的统筹使用、合理分配,尽量缩小学校之间实力差距,保证教育资源均衡均等。有时一些地方政府也会将从部分高房价地区征集上来的地税,在更大范围内调节分配,从而令那些低于平均教育水平的学区能获得更多的经费支持。

而且,美国公立学校办学强调特色差异,重视考核学生综合素质。美国公立学校一般都有各自不同的侧重和特色,特别是在学生兴趣爱好的发掘培养、教学方法和课程设置等方面。这种差异化办学模式为学生和家长提供了更多选择,也分流了“好学区”、好学校的招生压力。

此外,美国的相关部门往往比较注重市场、政策双重调节,房地产投机空间不大。美国房产以消费需求为主导,绝大多数房产短期内涨幅不大,而买卖换手交易费用高达6%。房屋持有成本也较高,买房后需缴纳地产税并承担维修保养等费用。就纽约而言,如果以投资为目的购买了曼哈顿等地的高价房产,却不能尽快实现稳定的租金收入,则基本上每年都要承受净亏损。

鉴于租房即可获得公立学校入学资格,一般的家庭都不会为“学区房”而一掷千金,买房囤积、转手牟利也很少。


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