新常态”下的房企战略

房产新闻晨报 [微博] 沈浦阳2014-10-17 13:30
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新常态”下的房企战略

中国房地产业自2013年6月起,正在发生本质性的转变,逐步由流动性推动的支柱产业,转变为内生性市场化需求推动的支柱产业,上海等一线城市尤其如此。

齐涨的黄金时代结束

2013年6月的国务院常务会议指出“优化金融资源配置,用好增量,盘活存量”,“调结构”跃居“保增长”之上,中国经济进入“新常态”模式。由此,中国房地产也进入“新常态”模式。

2013年下半年中国房地产惯性冲高之后,2014年年头即毫无征兆地、悄无声息地、果断地进入下降通道。这,就是流动性水龙头调控的必然结果。

时任雷曼兄弟亚洲经济学家的孙同学,几年前曾发给过我一个邮件,标题是“A Killing Chart”,附件是一张两根曲线的图表,显示了多年来流动性与房价变动曲线之间的惊人吻合,由此我也更深刻地记住了英文“Killing”的意思。

“新常态软着陆”开始

本次2014年9月底央行超预期放松房贷的政策指引,更加验证了这一判断:“新常态软着陆”开始了。

今年三季度的量价表现,表明一、二季度明显下滑的趋势有所延缓,甚至成交量比上季度有6%的小幅反弹。四季度在央行超预期放松房贷的刺激下,将大幅提升成交量,但并不会显著提升成交价格,因为大部分上市房企今年头八个月只完成了平均50%的业绩指标。

如果本次放松限贷还不足以有效延缓房地产下滑的势头,管理层还将祭出行业支持的政策,这就是“软着陆”。

我们认为,七年之内,中国房地产的“新常态”已经开始,不能再梦想狂飙突进,也不必担心硬着陆。“十二五”规划提出了未来五年GDP平均增长速度7%的目标,而管理层也默认了当前低于7.5%的现实;但同时,要想让新能源产业、文化产业等取代房地产的支柱性产业地位,也路途遥远。

关键是,没有人有必要去尝试让房地产硬着陆,虽然过去几年管理层多次让银行进行压力测试的结果是:安全。

所以,“新常态”不是拐点,而是波动,在波浪式振动中前行,并淘汰一部分企业。所以,“斑马论”可以接受,“伟大前景论”、“冰山论”可以休矣。

趋向于社会平均利润率

这个趋势,毋庸讳言。因为,今天的上市房企们的新增高价土地的潜在利润率,将逐步摊薄存量低价土地的较高利润率。

从根本上来说,中国房地产业已经由供不应求转变为供大于求,也难怪陈政高说今年下半年“要千方百计地消化库存”。据国家统计局数据,上半年全国商品房销售量价皆同比下降6%。易居监测的35个城市8月底的新房存销比为17.5个月,而同策监测的36个城市8月底的累计存销比为22.11个月,环比增长3%,同比增长66%,足够说明问题了。

所以,行业的领先者已经开始新的战略布局。不少人开始多元化,如恒大、复星等;不少人开始走出去,如绿地、万达等;不少人开始外延扩张加大差异化,如万科转型为城市配套服务商等;不少人开始深耕地王或拓展养老地产,如中民投、绿城转化而来的蓝城等;不少人索性偃旗息鼓退出,据统计在8年间有105家约44.1%的涉足房地产的上市公司选择了“退出房地产”。(作者系恒盛地产投资[上海]有限公司副总裁)

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