上海小区自治发展10年 不少业委会得了中庸病

上海小区自治发展10年,在“磕磕绊绊”中成长

怕担责任,因为种种原因走上自治管理之路的星火大厦业委会,如今正面临种种难题。

据房管部门透露,在街道、社区、房管部门努力下,本市已有7115个小区成立业委会,占符合成立条件小区总数83%,组建率居全国之首。

自2003年《物业管理条例》出台,第一次提出了“业主大会”这个概念,“业主委员会”随之诞生,在法律上被确定为“业主大会的执行机构”,至今,整整十年时间,上海的小区自治,在成长,但远未成熟。 7000多个业委会之中,不少在磕磕绊绊中成立,又在磕磕绊绊中权衡业主与业主、业主与物业等等各种关系。在这个时间点上,晨报走访了沪上部分小区,试图梳理目前小区自治的困局与破解之道。

案例1

“既当爹又当妈”的无奈

一般来说,组建了业委会的小区总是有物业公司作为“管家”的,然而有的小区业委会因为种种原因走上了自治管理之路。这样的业委会实际上拥有了双重身份,长宁区星火大厦业委会就走了这样一条不寻常之路,在无力聘请新物业的情况下,采取了业委会自治,“既当爹又当妈”,且转眼已走过6年。

星火大厦是典型的“小微小区”,仅有160户居民,总建筑面积不足一万平方米,房龄超过10年。小区物业管理费总额少,但维护成本却不低,保安、清洁、水电等一样不能缺,物业似乎无利可图。 2007年末,小区业委会改选,第二届业委会主任吴琛谷走马上任。这位财政系统出身的老干部,上任后的第一件事就是向物业查账。

也许是对吴琛谷查账举动的不满,也许是长年亏损,2007年12月31日,物业突然从小区撤离,撒手不管。这可急坏了吴琛谷:“坦白说,当时我自己心里也没底,不知道以后会怎么样?我们几个业委会代表连续开了几个通宵会商量对策。”吴琛谷回忆,最终,星火大厦业委会不得不暂时挑起了管理小区的大梁。这一挑就是将近6年。

6年来,所有应由物业公司解决的问题都由业委会承担。大楼两部电梯,业委会请原物业公司留下的保养人员负责保养,该换的零件就出钱换,这几年运行都还比较平稳。“前两天一位住在23楼的居民不慎将钥匙掉进电梯缝里,我们找人开电梯一层层停下来帮他找。”

9月份业委会决定修复更换大楼的雨水管,发动关系一共找了8家公司投标报价,谈判之后选择了报价中等的一家施工。“贵了怕费用承担不起,太便宜的又怕偷工减料。”修复工程完工后,大楼经受住了前几天暴雨的考验,几乎没有居民家漏水。

不过,“既当爹又当妈”不是件轻松的事。“有条件的情况下,小区自然会聘请合格的物业公司上岗。静安、黄浦的几家物业公司也都来找我们谈过,但是他们一看小区又小又老,就都不愿意接手了。”吴琛谷说,星火大厦现在物业费高层每月是1.33元/平方米,多层是0.66元/平方米,物业公司开价都要“2块朝上”,才“勉强能来”,可是对于物业费涨价业主很难同意。

这还不是最苦恼的地方。自治管理小区的业委会不是经营单位,管理小区是不以盈利为目的的。业委会的备案证仅仅证明这一届业委会是在有关部门的指导下合法选举产生的,缺少明确法律地位,就是说业委会主任不是法人地位。由此在实际操作中将产生大量问题。“首先就是无法在银行开以业委会名义的账户。”吴琛谷告诉记者,因为备案证不具备法人资格,所以无法在任何银行开设账户。星火大厦自治管理这么多年来收取的物业费、停车费等,只能以个人名义在银行开设私人账户作存取款之用。这是自治管理小区不得已而为之的,其实对公对私都不利。“对公来说,不理解的业主会说你怎么公款私存,放在你这里我们不放心等等。对私来说,现在存款都是实名制,明明不是我的钱,而银行里我的账户确实又有这些钱存在,到时候怕说不清楚。”

其次,自治管理小区无法在税务部门取得正规发票。还是因为业主委员会的备案证不是工商局核发的,更不具备企业法人资格,所以无法在税务局登记备案。问题是小区业主有个人,也有单位业主(尤其是商住楼),收取的物业费、停车费等费用,即便个人不要发票,可单位没有正规发票就没有办法付费了。这样就导致很多自治管理小区只能通过各种途径“各显神通”去开发票应付原本可以通过合法手段取得的发票。“自治管理小区的业委会实际是承担了物业公司和业主委员会的双重职责,成为一个‘四不像单位’,所承担责任、义务和权利是极不相称的。”吴琛谷说,建议政府有关部门应该考虑到小区自治管理的实际情况,在政策上给予帮助,解决实际困难。

案例2:

没人愿意牵头成立业委会

比自治管理小区更尴尬的是至今还未成立业委会的小区。虹口区内环高架沿线上有一栋上世纪80年代盖好的大楼房,至今没有成立业委会。据小区保安和物业公司介绍,这里是某单位当年盖的福利房,目前每户每个月的物业费只有20多元,一些业主担心成立业委会后,与单位脱钩,物业费会涨价。“有的住户拖欠物业费,不成立业委会他们还可以混混。”

小区保安说,住在这里的租客将近一半,自住的也以退休人员为主,“没人愿意牵头成立业委会”。为此居委会曾动员过,甚至准备将小区里的一间房作为业委会办公室,但最终未能成行。

记者在该小区里随机询问了几位中年业主,发现不少人第一反应误以为业委会就是物业,把概念弄混了,或者对此不关心。

没有业委会,小区的日常运作就会遇到很多困难,特别是一些维修工作。这栋大楼有两部电梯,使用将近20年了,业主反映,其中一部存在抖动情况,小毛病频出。每次物业会找人来修,但涉及到大修或更换电梯,需要动用大修基金,必须经过业委会授权通过,这就遭遇了难题。

服务该小区的物业公司分管经理张先生说,他们希望业主成立业委会,以使日常管理更加规范化,但他估计有六七成的业主不同意。张先生同时也是自己居住小区里的业委会主任,他们小区每年会有一笔十几万元的停车费公益性收入进账,这部分钱物业和业委会“三七开”,可作为小区公共设施的维修资金,有时候就不必动用大修基金。但这栋上世纪80年代盖的大楼房一共也就十来个停车位,类似的公益性收入就无从谈起,业委会成立的热情进一步受到抑制。

上海物业协会秘书长许玉彪告诉记者,没有业委会的小区,多数是一些老公房、“单位房”等情况复杂的住宅小区,成立业委会目前来看较困难。

[现状分析]

■优势:不断完善地方立法和配套

上海近年不断完善业委会地方立法和配套制度。理顺物业管理体制,明确乡镇政府、街道办事处负责指导业主大会、业委会组建、换届、日常运作;完善业主自我管理,街道、乡镇有效帮助业主把好业委会“人选关”;规定业委会不依法组织召开业主大会会议的,乡镇政府或街道办事处可应业主要求组织召开;规定在换届改选期间,业委会除维持日常工作所需职责外,不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业、物业维修等重大事项做出决定。

■不足:懂法的人少,追求中庸者多

“业委会成员对物业相关法律法规的掌握程度很重要。”东湖物业公司经理胡继业说,有的业委会成员连一些基本概念都不太清楚,如物业费“欠缴”和“拒缴”的区别,有些成员对自己的职责范围也不是很清楚。此外,不少业委会的通病是“中庸”。 “什么事情最好都不要和我搭界,表态也模棱两可。 ”胡继业说,最突出的表现就是怕用钱。 “有工资都不敢拿,就是怕承担责任。 ”可是一些重要的事项如维修基金,没有业委会批准就不能使用,导致物业要对一些设施大修举步维艰。

[如何做好业委会工作]

“有规矩、按规矩办事是最轻松的”

越是怕矛盾,越是容易引发矛盾。作为业委会“行业”的“老法师”,晨报社区观察员,浦东江临天下第一任业委会主任袁桂君多年来认真研究物业方面法律法规,他对业委会与政府部门、与业主、与物业之间的关系颇有独到的见解。

晨报:您分析下来,搞得好的业委会,有什么样的共性?

袁桂君:凡是业委会搞得好的小区,成员对于物业的相关法律法规一般都会很了解。我2002年走马上任业委会主任之初,对这方面法律一无所知。但我自己学习,也组织所有业委会成员学习。光学法还不够,还要“立法”。比如我们小区,《物权法》出台后,业委会与物业合作,将各种相关规范、议事规则汇编成了《江临天下管理公约》,印发了近2000册,发放给所有业主甚至是后来的租客。

晨报:是不是学法律专业的就适合搞业委会了?

袁桂君:懂法只是一方面,业委会成员还应该具有各种各样的能力,比如组织能力,除此之外,要有时间。有些高档小区业主,能力很强,积极性也很高,但动不动就说要出国一段时间,这样有能力没时间的人其实是不适合做业委会主任的。还有就是协调能力,比方说,业委会是经常要和物业打交道的,两者也经常会产生矛盾。这方面,需要沟通、协调。

晨报:业委会和物业之间的关系处理起来是否会很复杂?

袁桂君:确实很复杂,许多小区业委会动不动就炒物业或者物业动不动就“撂挑子”的情况很多。但我认为,物业和业委会之间不应背靠背,而是要面对面。业委会聘请物业公司管钱管物,两者之间是聘用关系。就好像主人和管家一样,主人也要给管家权力,而不是样样事情都把其排除在外。

其实很多事情都按照规矩办事是最轻松的。就好像你请了位住家保姆,每天给她50元的买菜钱,约定大致就是按照这个标准,略有上下,今天45元,明天55元也可以。千万别什么事都不放心,她去买菜你也偷偷跟着她去,买回来的菜再重新称一遍到底有没有缺斤两,这样办事永远也办不好。

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标签: 海派


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