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刚需楼盘赶工期备战“金九” 小户型供应不足

2012年08月21日07:57东方早报[微博]我要评论(0)
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“金九”在即,上海楼市成交量未见异动。

8月20日,金丰易居&佑威联合研究中心发布的监测数据称,上周(8月13日-8月19日),上海市商品住宅成交面积为15.23万平方米,环比(较前周)上涨6.98%;成交均价为24071元/平方米,环比上涨2.35%;新增供应面积为18.99万平方米,环比大涨100.11%。

某上市房企营销负责人称,8月以来,上海楼市周成交量一直维持在15万平方米上下。除了传统淡季的因素,各楼盘缺少折扣优惠是主要原因,“目前优惠到位的热点区域、板块、楼盘比较少。”

接近楼板价销售

嘉定一楼盘热销

位于嘉定的常发豪庭似乎是个例外。

该楼盘某营销负责人此前称,常发豪庭在前一周末首次推盘,推出200套160-237平方米毛坯大平层,均价在1.4万-1.5万元/平方米,“开盘当天会有较大幅度优惠。”按这位营销负责人的说法,常发豪庭的楼板价为1.2万元/平方米。

嘉定某楼盘开发商称,按1.2万元/平方米的楼板价算,常发豪庭1.4万-1.5万元/平方米的定价要算上优惠,这么卖其实是亏本的。

相对较低的定价,对常发豪庭的成交拉动明显。

佑威数据显示,上周常发豪庭成交了58套房源,位列成交面积榜首。成交均价为12965元/平方米,接近上述营销负责人所说的楼盘价。

佑威机构执行董事黄志坚说,常发豪庭以接近楼板价销售,说明房价是由当时的“供求关系”决定,而非地价决定。开发商如果拿高价地,特别是单价地王,要特别慎重,房地产开发只赚不赔的年代已一去不返。

即便是常发豪庭,上周也仅成交了5064平方米。

黄志坚认为,部分楼盘收窄优惠,甚至涨价,“打击”了购房者入市的积极性。总体上看,8月上海楼市成交量不及7月已是大概率事件,预计8月楼市成交量会在75万平方米左右。

小户型供应不足

新增供应量有限,也在制约8月的上海楼市成交量。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍,从前几周的推盘项目看,小户型项目正日渐减少。受此影响,8月至今,上海周成交面积排行前十的楼盘中,主力户型面积低于100平方米的楼盘不足四成。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为,近期小户型产品供应不足,对楼市成交的影响比“收窄优惠”还要大。

“目前在售的楼盘多是2009年底2010年初拿的地,那时地价处于高位,调控还没开始,因此很多开发商在设计上偏好中大户型。”宋海举例说,近期一些楼盘推盘时,出现了主推大户型时搭配60平方米左右的一房户型。其实这些楼盘在当初设计时,都是大户型产品,后来遇到调控,才硬生生地从大户型设计中抠出一点建小户型。

据宋海称,为了迎接“金九银十”的到来,上海很多主打中小户型的刚需楼盘开发商都在抓紧时间赶工,争取在9、10月份拿到预售许可证。

但新增供应减速的不止小户型房源。

据21世纪不动产统计,截至8月19日,上海市新建住宅新增供应面积为41.1万平方米,较7月同期下降7.8%。

业内人士认为,新增供应量减少将直接拉低成交量。

“金九银十”成色

取决于优惠幅度

政策面同样未给出更多乐观理由。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,目前楼市政策收紧预期强烈,市场不仅对监管层出台调控储备政策充满猜想,信贷市场也传出首套房贷利率收紧的声音,这将对楼市预期产生进一步的降温作用,年内楼市政策导向更有前松后紧态势。

黄志坚判断,依照目前的状况来看,价格博弈仍在继续,所以9、10月虽然气候适宜,但楼市成交量仍可能跟去年一样,出现“金九不金、银十不银”的情况。

对于部分银行收窄首套房贷利率优惠,开发商的反应则较为平静。

某上市房企营销负责人称,近期取消首套房利率优惠的只是个别银行,对楼市的不利影响主要还停留在信心上。如果接下来货币供应量大的话,银行继续推行利率优惠仍然不成问题。

该营销负责人认为,不能因为现在成交量减少,就断言9、10月成交也不会好,“近期的涨价行为也许是开发商在试探、调整,开发商对‘金九银十’多少还是抱有希望的,当然前提是价格优惠要到位。”

宋海也认为,政府鼓励首套房消费的政策并没有变,个别银行取消利率折扣是暂时的,不排除一两个月过后重新恢复,“顶多对购房人心理上有影响,不会是主要影响因素。”

在宋海看来,“金九银十”的成色足不足,主要还是取决于开发商能否以价换量,如何加大优惠幅度,吸引买家出手。如果以价换量策略用得比较好,9月会有不错的成交量。

不过,宋海也担心,不排除一些开发商会在9月选择观望,不那么爽快地以价换量,想着“银十”的后路。

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