大申网 > 房产 > 上海楼市 > 正文

7月上海三成楼盘涨幅超一成 去库存态势明显

字号:T|T

房价上涨,既让人欢喜,又让人担忧。喜的是,楼市调控见底,忧的是,恐慌性入市抬高底部,可能逼出新一轮调控政策。

截至8月2日,数据显示,7月上海在售楼盘中共有61个项目价格发生变化,其中,28个项目降价,10.7%的降价项目降价幅度超过一成;涨价项目33个,30%的涨价项目涨幅超过一成;89%的项目价格无变动。下一步,仍要看开发商的定价策略。

专家看市

现状

改善型需求继续领跑

据上海永庆房屋研展部统计,7月一手住宅成交7025套,环比6月下跌16.7%,没能继续上涨的态势。成交均价则微幅上涨2.2%,以2.4607万元/平方米创下历史最高。

上海永庆房屋总经理陈史翎分析,7月成交量下跌主要有两个原因:一是7月本就是传统淡季。上海楼市的特点是在市场火热的时候,七八月份的推盘和成交都不会受到炎热天气的影响,而行情不好的年份,七八月份的淡季特征会变得很明显。2012年7月开发商推盘量减少,但仍然保持在5月的水平。另一个原因是调控政策的执行尺度在六七月份再次收紧。6月27日开始限制非沪籍单身购房,把很大一部分刚需挡在市场外。因此,无论是购买信心和开发企业推盘信心,在6月成交量上升的基础上反而都变弱了。

尽管整体成交复苏了5个月,但各类住宅需求的释放仍然非常不稳定。而改善型需求被限购限贷政策误伤不少,需求比高端住宅迫切,因此只要条件允许,入市比较干脆。刚性需求自从银行信贷相对宽松之后,入市积极性增强,但上海今年来的刚性需求有很大一部分来自非沪籍单身人群的婚房需求,自6月底开始限制这部分需求在上海买房,中低端住宅成交立刻受到直接影响。

陈史翎判断,由于非沪籍单身在上海购房不予登记过户的规定,刚性需求的购房还会低迷一段时间,少则3个月,多则等到执行规定取消。中高端自住和投资需求的复苏脚步也会在中央多次重申坚持调控的要求下放慢。在这种情况下,成交淡季特征将开始显现。

预测

楼市去库存态势明显

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,上周全市新建住宅新增供应面积共计12.7万平方米,环比回落近40%,该数值已低于此前年内单周14.7万平方米的供应均值。

统计显示,本市近3个月(5-7月)楼市供销比值皆为负值,且呈现逐月回落的态势,由5月0.99回落至7月的0.86。楼市新建商品住宅的可售面积也有此前5月的1013万平方米的高位下降至如今的981万平方米,去库存态势明显。

对此21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,在前期楼市及政策面双双利好的情况下,开发商也未见过多的“激进供应”。目前楼市整体对于开发商来说,仍只是属于“弱复苏”阶段,尤其在如今对后市政策走向较为敏感的时期,其推盘节奏或谨慎依旧。

建议

关注政策表态避开恐慌性入市

7月商品住宅成交量不能创新高,而是受季节影响下滑,或预示着“利多”已经基本消化,“多方”已经开始力疲。从概率上讲,8月的成交量在7月的基础上继续下滑相对比较大。

由此,金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚建议,无论是买方还是卖方,应该特别关注到最近官方的屡屡表态。这种表态表明楼市调控短期内不会再放松,也预示着涨价很有可能招来更严厉的政策调控,政府明显不希望为了GDP而罔顾底层百姓感受,让楼市调控再功亏一篑。最近的相关表态会重新影响到市场的预期,特别对非刚需的投资、投机型买家而言,会有不小的“震摄”作用,也会令其感受到存在着高位被套的风险。

黄志坚表示,从运行态势上看,最近两周商品住宅的成交量均已跌到了近17万平方米,连续的“降温”表明短期内难有“恐慌性入市”买家出现。失去了量能的支持,跟涨现象自然也就难以为继,特别是供过于求的产品,将会最早回归到“以价换量”的轨道上去。部分开发商如果短期需要回款,更需要谨防因前期表象而误判大势。

推荐微博

换一换
注册微博
读完这篇文章后,您心情如何?
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
如果你对本频道有任何意见或建议,请到交流平台反馈。#挑战腾讯大申网编辑部#

图说天下

视觉焦点