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6月楼市活跃现反常 7月逆势热销成交速度或放缓

2012年07月08日08:23新闻晨报[微博]徐运我要评论(0)
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就在本期《楼经》版面截稿时,我们得知,央行再度降息。一般而言,降息对于楼市是一个利多消息。考虑到刚刚过去的6月,各地楼市本身已有反弹回暖的迹象。许多市场人士弹冠相庆,似乎又一波炒房行情不日即将到来。

然而,在未来几个月里,央行未来巩固房地产调控的成功,想必会以更为严格的行政和经济手段(主要应该是收紧限购令)来防止市场上增加的流动性涌入楼市。至于这种一边放水一边筑坝的效果究竟会如何,还将拭目以待。

即使是潮湿闷热的梅雨季也无法阻止刚需买房大军,6月上海楼市一反常态的活跃让人颇为惊叹。新房成交量创17个月来新纪录,达到102万平米。二手房成交量也有望创出1.7万套的近17个月新高。原本的淡季为何楼市成交量却愈发活跃?已经来临的酷热7月是否会阻挡楼市回暖的脚步?本期楼经将探究所谓“逆势热销”背后的原因。

六月

自住改善大军来势汹涌

6月份上海新建商品住宅成交102.1万平方米,较5月提升26.6%,同比去年同期上涨30.7%。为去年两月调控以来的最高峰。

受近期部分大面积新房产品的成交活跃以及改善性需求的积极入市,本市新房库存量也在此前连涨多月后终于出现久违的下跌走势。据网上房地产显示,截至周三下午4点,本市新建住宅可售面积约为980.06万平方米,较5月末1013万平方米回落约3%。

细数6月份楼市中活跃的新盘,不难发现市场需求一个微妙的变化。销售冠军已不再由刚需盘包揽,地王项目中海紫御豪庭热销199套,以20.5亿元的销售金额牢牢占据榜首位置。除此之外,单价在2万-4万元之间的热销楼盘也很多:三花现代城6月卖出193套,万源城153套,大华锦绣华城150套,象屿鼎城131套,热销楼盘中不乏各区域内的高价盘。由于限购之下,绝大部分投资客已被挤出市场,此番来势汹涌基本是自住改善大军。

6月成交为何出现大幅回暖?德佑地产研究主任陆骑麟认为,这主要受两个因素影响,首先,今年以来楼市等调控政策已经基本筑底,国家先后多次采用货币政策手段刺激经济,尤其是本月的降息,使得人们对楼市的心里预期开始发生变化;其次,国家限购令等楼市调控政策已执行了17个月,楼市由原来的“求大于供”转为调控期的“供大于求”,楼市观望气氛浓厚。但随着市场需求逐月积压,风声稍变,就会使得原本积压的购买力突然释放,而买涨不买跌的心态也逐渐显现。

二手房

观望投机均不可取

6月二手房市场成交量同样大幅增长,不过全市均价微幅回落。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,全月共成交1.93万套二手房,创下近17个月新高,环比增幅为20.3%,这在往年并不多见。不过从上半年来看,全市二手房成交套数为8.02万套,还是比去年同期减少3.06%

从成交结构看,中低端增长最为明显,如总价100万元及以下、200万-300万元的住宅交易数量环比上月继续增加41.72%、36.65%。与上月相比,低总价产品交易持续活跃,刚性需求进一步释放,促使二手住宅市场再次升温。分区域来看,浦东(不含原南汇)、宝山、普陀成交套数位列全市前三甲。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,2012年6月份二手房成交量升价稳,刚性需求加速释放拉动市场快速升温。6月以来,房地产市场调控政策平稳基调延续,二手房市场交易走暖行情也得以延续。在“稳增长”这一更重要的目标的推动下,央行6月8日起下调存贷款基准利率0.25个百分点,降息举措更引发买卖双方心态发生变化,刚需买家开始积极寻求机会入市。而随着二手房门店来客量普遍上升,形成2011年以来月度交易量最高峰;同时卖家信心不断得到提振,局部价格出现小幅拉升。

随着部分板块升温,一些二手房房源经过多次小幅跳价成交。如一套宝山大华“梧桐城邦”的房子经过多次跳价,由最初的218万元跳到230万元成交。而浦东大华锦绣华城也有一套房子最初报价335万元,先谈到334万元最后又跳回335万元成交。

此外,随着投资客套现需求上升,中高端住宅的活跃度也明显上升。门店签约数据显示,沉寂许久的长宁古北,6月成交数套华丽家族、金色贝拉维等高档小区,总价最高的一套达到1300多万元;在虹口区,耀江国际、曲阳名邸、中环明珠景明花园等中高档小区也有活跃表现,并且成交总价都在300万元以上。黄浦区的中福城、明日星城等小区成交总价在400万元左右。除此之外、静安、徐汇的高档二手房活跃度比过去数月都要高。也有分析人士认为,6月开始,房东的议价开始收紧,对成交造成了一定的影响。“最主要还是体现在成交速度上,很多购房者一旦谈判不成功又要重新寻找新的房源,成交的周期就要拉长。”也就是说7月的成交速度可能会放缓。

中高端住宅卖家中除了自身要改善的人外,包含了相当多的套现投资客。汉宇地产市场研究部对于房东的资料分析发现,几乎有65%的房东都不是上海人,要么是外籍人士,要么是浙江、福建籍的投资客。投资客此时选择果断套现,无疑是对未来房价涨势并不看好。二手房一旦进入自住时代,房价就难以再实现较大高低落差走势,观望投机均不可取。

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