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央行降息背后的博弈 房贷控购房 欲望控不住

2012年07月06日10:19上海热线我要评论(0)
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如果你正准备贷款买房,那么7月5日晚的这则消息恐怕会让你陷入“幸福的烦恼”:中国人民银行宣布,在2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。而此次降息距离前一次(6月8日),仅有28天。

降息之外 央行“看紧”房贷

降息了,贷款基准利率更是比存款多下调了0.08个百分点,央行的目的“再清楚不过”:鼓励和刺激贷款需求,这其中自然也包括了房贷。然而,购房者的“幸福感”恐怕不会持续5秒钟:央行公告的第二段,顿时让不少购房者犯起了嘀咕:

自同日起,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整。

显然,尽管央行留给各大金融机构,特别是国有商业银行的贷款利率折扣下限为7折,但央行明确表示,“个人住房贷款利率浮动区间不作调整”。看起来,央行“看紧”房贷的意图再清晰不过。

房贷利率7折优惠 央行“另类”重申VS商业银行冷淡

那么,目前“个人住房贷款利率浮动区间”究竟是多少?事实上,就在6月中旬前后广为流传的那份央行“特急文件”,已经告诉了我们答案。在这份央行夤夜发布的特急文件中,明确提出, 个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。换句话说,经过7月6日此次调整,个人住房贷款已经与贷款利率浮动区间的下限相一致,均为基准利率的0.7倍,也就是通常意义上的7折。

尽管央行此后曾澄清称,“央行规定首套房贷利率最低可7折”,有意曲解央行政策意图,有市场炒作之嫌。但央行同时也确认, 尽管近年来有房地产限贷政策执行,但“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”这一规定,一直都没有废止,这份特急文件也只是进行了重申,更多的自主权则在商业银行手中。

而从现实情况来看,此次降息中“按兵不动”的个人住房贷款利率浮动区间,被多数商业银行“束之高阁”,除了广州华兴银行在设置了诸多“门槛”之后率先试水首套房贷利率7折优惠外,多数商业银行仍执行8.5折至基准不等的利率政策。业内人士甚至明确表示,7折只是看上去很美,却要让商业银行“赔本赚吆喝”,他们自然不干。

购房者心理再受打击 投机购房再遭警告

那么,同样的浮动区间,央行在此次堪称“突然袭击”的降息动作中,又为何要给个人住房贷款做一个类似特写镜头般的强调呢?在央行的公告中,我们或许能够寻找到一些端倪:

金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

答案不言自明。这句看似多出来的强调,其目标直指近来分外敏感的房地产调控。

事实上,自5月底开始,全国部分城市出现的“成交显著回暖”,“刚需大举入市”的现象,发生在6月8日的降息被指为“始作俑者”。再加上6月中旬沸沸扬扬的“央行特急文件”风波,更是令首套房贷利率松绑被推上了舆论的“风口浪尖”。反观此次降息,多位经济学家强调,其目标为提振实体经济而非楼市,但诚如28天的降息一般,其对楼市的影响仍不容小觑。

一位不愿透露姓名的房企高管称,从房贷本身来看,两次降息对于减轻贷款压力,实际上作用并不大。以20年贷100万元房贷计算,6月8日降息后,其月供可以省下149.63元;如果加上此次降息,那么月供将减少300元左右。这对于百万房贷而言未免有些“杯水车薪”。但这位高管仍对此次降息表达了欢迎之意,但其欢迎的并非房贷利率高与低,而是房贷直接击中的购房者心理。

降息消息发布后,随机对石家庄市区内17位具有明确而强烈购房意向的市民,进行了入户问卷调查。结果显示,有13位市民认为,此次降息后楼市回暖的势头将更为迅猛;10位市民认为已经错过了最佳的入市时间;7位市民准备加快选房购房的速度;5位市民已经不再对抄底买房抱有幻想。

不过,接近决策层的人士表示,央行将“继续严格执行差别化的各项住房信贷政策”和“继续抑制投 机投资性购房”,即所谓的两个“继续”写入降息的公告之内,其代表的坚持房地产调控不动摇的意志仍是十分坚定的。纵观6、7月间,上到国务院副总理李克强,下到国家发改委、央行、银监会、住建部等部委机构,均对坚持调控不动摇进行了“一而再,再而三”的强调。这位消息人士明确表示,投资投机性购房需求不要寄希望于通过此次降息得到什么“实惠”。

除了对投资或投机性购房需求要像“秋风扫落叶一样”,对于刚性需求,此次降息恐怕也很难促使多数商业银行在房贷利率的折扣上做出何种让步。但诚如前文调查情况来看,瞬息万变的购房者心理,恐怕最终将在7月左右楼市的“命运”。

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