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上海上半年房产投资成交127亿元 同比降近4成

2012年07月06日09:02上海商报[微博]袁晨晨 我要评论(0)
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近日,DTZ戴德梁行发布了今年上半年上海房地产市场回顾报告。2012年上半年,上海房地产投资市场总成交金额约为人民币127亿元,与2011年上半年相比下降近四成,其中,上海写字楼投资价值进一步凸显,成交比重高达73%。

自用比例57%超过投资

DTZ戴德梁行在报告中指出,2012年,上海房地产投资市场较为活跃,总成交金额超过127亿元人民币,但是与辉煌的2011年上半年相比,已经下降了37%。

对此,DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成告诉商报记者说,今年上半年的大宗交易额较去年出现大幅下跌,一方面是由于当前上海商用物业的价格仍然较高,并不是所有投资者所能轻易接手;另一方面,在宏观调控的大形势下,银行在贷款方面也没有特别的放松。

在今年上半年,上海房地产投资市场还没有出现住宅项目的整体转让,这也反映了目前上海整个住宅市场不景气。而在各类物业中,沪上写字楼的投资价值进一步凸显,成交占据了73%的份额,而在2011年,写字楼成交在成交总金额中所占比重为67%。显而易见,写字楼已经成为上海房地产投资市场中最受青睐的物业类型。相比之下,商铺投资的比重有所下降,由2011年的22%下降至2012年上半年的11%。

值得一提的是,今年上半年和2011年一样,大宗交易中的买家仍然以境内为主,上半年境内买家的成交金额在总金额中所占比重高达78%,外资在上海投资市场的脚步明显放缓。而在上半年的大宗成交中,自用比例达到57%,超过了投资比例(43%),而在2011年,自用比例仅为16%。

叶建成认为,经过长期的发展,上海已经走上了成熟的商业市场,吸引着来自各地各行业的企业购买写字楼物业。

“在过去的八年中,上海写字楼投资市场有两个黄金年代。第一个是2005年到2006年的时候,当时,上海写字楼的收购价格相对较低,租金方面却呈现了一轮明显的上涨,当时出现了大批投资者购买写字楼,包括花旗收购永新广场等,都获得了相当不错的投资回报率。”叶建成进一步指出,“还有一个黄金机会就是现在了。在2008年金融风暴之后,上海写字楼的租金价格直线下滑,到现在又慢慢恢复了过来,当前上海核心区域甲级写字楼的租金价格已经达到14元/平方米/天左右,而市场吸纳量又相当不错。这两年不少写字楼租约将要到期,都是在2008、2009年时签订的租约,当时的租金水平还比较低,随着租约的到期,租金调整会有很大的升幅,此时收购写字楼,应该也会得到不错的投资回报率的。”

写字楼租金涨幅超10%

事实上,上半年缓慢的市场环境并没有阻碍上海甲级写字楼租金的上涨。戴德梁行在回顾报告中指出,上海写字楼租赁市场总体保持稳定,外资及内资公司一样活跃,核心区域甲级写字楼租金仍然保持稳定增长,上半年租金增幅在10%-15%之间。

数据显示,全市甲级写字楼平均租金为269.5元/平方米/月(约合8.98元/平方米/天),同比上涨13.16%。其中,浦西写字楼租金达到271.31元/平方米/月,同比涨幅为12.16%;浦东写字楼租金为265.36元/平方米/月,同比涨幅更是高达14.99%。而上海写字楼市场当前的低空置率继续抬高着全市范围内的平均租金水平,在浦东目前稀缺的空置面积和未来两年内有限的新增供应,特别是小陆家嘴地区,浦东的国际超甲级写字楼租金继续拉高。据了解,上半年,浦东写字楼空置率仅为4.93%,较去年同期下降9.1%。

今年上半年,上海甲级写字楼市场有数个项目入市,总供应面积超过37.2万平方米。随着一些楼盘已经开始了它们的预租招商,上海上半年的市场在供应和需求层面都将显著的提升。而观看各个区域,大量的楼盘主要集中在新兴区域,如虹口、普陀等,成熟的CBD地区下半年推出的新楼只有静安的嘉里二期、虹桥的尚嘉中心以及古北财富二期,这些楼盘早在一年前便开始预租,租金波动已被市场消化,所以对于整体的租金趋势影响不大。

商报记者注意到,嘉里中心二期作为静安寺CBD难得的甲级写字楼新增供应,赢得了大量企业的青睐,在年初时,嘉里中心二期的出租率仅为10%,租金约为9元/平方米/天,到如今年中的时候,出租率已经猛增到70%,租金水平也已大幅提升至12-13元/平方米/天,租户包括雅诗兰黛(租下1.3万平方米)、赛诺菲安万特(1.5万平方米)、碧迪医疗器械(0.72万平方米)等;反观一些非核心CBD的新建甲级写字楼的租赁情况则并不尽如人意,如虹口四川北路的中信申宏大厦,年初出租率为0%,到了年中也不过提升至2%,租金水平反而由年初的4.5元/平方米/天调整至4.2元/平方米/天。

DTZ戴德梁行华东区企业服务部主管傅宇告诉商报记者说,中信申宏大厦刚刚签下一笔订单,安捷伦将从张江园区搬过来办公,在中信申宏大厦租下了6000平方米写字楼,尽管如此,整座写字楼的出租率也不过提升至12%。“中信申宏大厦的写字楼硬件设施不错,交通也较为方便,只是因为地处四川北路商圈,而不是核心区域CBD,因此,出租情况差强人意。”

下半年甲级写字楼将增50万平方米

对于2012年下半年市场展望,叶建成表示,今年上海房地产投资市场的整体交易量预计将达到200亿元左右,比2011年高峰值下降50%(2011年上海房地产投资市场交易额接近400亿元,创新高),预计国内投资者还是会逐渐增多并占据主导地位,且商业物业依旧是投资热点,大量资金仍将流向办公楼投资市场,尤其是高品质的写字楼。人民币基金和国内险资可能将成为未来活跃的投资者。

傅翀宇也指出,今年下半年,上海甲级写字楼市场预计还有7-8幢新楼入市,推动未来的新增供应超过50万平方米。“由于客观经济的不确定性,我们预计下半年的租金增幅会有所下降。”

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