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杨红旭:一线城市住房自有率垫底说明了什么

2012年06月14日14:30新闻晚报[微博]我要评论(0)
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杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长

近日,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的 《中国居住小康指数》报告显示:40个调查城市中,住房拥有率中位数的拉萨和银川分别为78.6%和78.3%,长沙以90.1%排名第一,北上广深四个一线城市排名最后四位。

如何看待这些数据?首先,这是抽样调查,据称有效问卷为10308份。这就意味着,这些数据具有一定的代表性,但靠谱率的高低与样本数量、样本选择、问题设计、调查人员等有关,不可能全面而精准地反映现实情况。其次,关于概念。这份报告中称“住房拥有率”,仅按其调查方式,笔者认为应该指代住房自有率,也即一个人正居住的房屋是否属于私有。另外还有一个相似概念:住房私有率——是指在所有存量住房中,属于私有的比重,是与公房相对应的一个概念。显而易见,全国住房自有率应低于私有率,因为部分流动人口在老家有房,但却在工作城市租房。此报告中住房自有率的中位数是78%多,基本能反映实情。

再次,我国住房自有率远高于世界平均水平。与上述统计局数据非常接近,前段时间西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示,中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平 (美国为65%,英国为70%,日本为60%)。

造成这种反差的原因是:一,国人素有购买土地房屋的传统;二,我国住房租赁市场秩序不甚理想,房客利益不能得到有效维护;三,过去十年我国房价飙升,投资投机者众。

另外,我国住房私有率虽高,但房屋质量亦不理想。国家统计局住户调查办公室公布的报告显示:至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。也就是说,占比最高的是房改房,也即原来的老公房,由居民低价认购,这类房屋破旧、功能不全、面积小,居住舒适度非常低,未来几十年多为旧改和拆迁对象。

最后,关于一线城市住房自有率排名靠后。如果说是住房私有率,则全国各地基本相似,不会存在悬殊。但涉及自有率,则一线城市中外来人口较多,所占比重远高于二三线城市。而这些外来人口中的相当部分,没有能力在一线城市购房,也许他们中的部分人在内地城市有房子,但并不包含在一线城市的住房自有率统计中。

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