上海这些小区炒了物业 管理居然不降反升

民生社会上观新闻2018-07-11 09:28

原标题:炒掉物业公司后,这些小区的管理品质为何不降反升

共和新路街道辖区内的居民楼合建大楼,曾是一座“问题大楼”:原物业公司乱收费、不作为,楼道内堆物情况严重,群租现象普遍,居民怨声载道。不久前,小区业委会终止了与原物业公司的服务合同。小区随后并没有聘请长期物业管理公司,但奇怪的是,这座大楼的物业管理品质不降反升——群租问题得到了彻底整治、楼内堆物现象也没有了。

最近,共和新路街道在大走访、大调研中发现,辖区内不少原来存在物业管理“老大难”的老旧、微型、老龄化、产权结构复杂小区,近年在炒掉物业公司后,面貌却“意外”地发生了翻天覆地变化,这是如何做到的?

“计件维修”,自管小区这样降成本

合建大楼地处谈家桥路80弄居委会辖区内,规模不大,共60户、200个居民。炒掉物业公司后,在居民区党总支和小区党支部的全力支持下,合建大楼小区业主们一致同意:不再聘用长期物业管理公司,而是利用小区业主资源“自己管”起来。

怎么管?“物业费由小区业委会统一管理使用,物业最基础的‘三保’服务——保安、保洁、保绿,业委会采取按时计酬的方式聘请专业人员负责。维修服务则分两类,较普通的物业维修由小区志愿者承担,有难度的物业维修请专业的物业公司,计件付费。小区还成立了便民服务中心,由业主无偿提供使用工具,对日常的物业维修提供辅助。”业委会负责人说。

在居民区党总支的引领下,小区还建立了楼组自治团队。自治团队推行“自治管家事”,实现楼组居民当家作主,自我管理、自我服务。物业、业委会、楼组则联手互动,以“业主公约”为指导,倡导楼道文明建设,实现“自治立家规”。通过业主公约和自治立家规,楼道内不能堆物,成为居民们自觉遵行的守则,楼内群租问题也得到了彻底整治。业委会成员还成立了“家园应急响应队”,让邻里间的需求在第一时间得到响应,对提升小区物业管理水平以及环境治理和美化营造了良好氛围。

20多年老旧小区,请了职业经理人“当家”

东方公寓位于洛川东路 360 号,建造于1996年,1-4 层为商业用房,5 层以上为住宅房,产权结构复杂,又是绝对的袖珍楼盘:仅有居民 96 户。因为小区居民少,结构比较复杂,开发商与原管理物业因历史因素存在一些摩擦,导致小区电梯老化等诸多共用设备维修项目,难以及时落实,居民维修诉求强烈。

结束与原物业公司的服务合同后,在居委会党总支引领下,小区居民另辟蹊径:单独成立物业管理处,聘请一位具有丰富管理经验的职业经理人,负责物业管理处工作的日常运作。物业管理处的工作人员则由小区业委会委托职业经理人来聘用,节省了聘请专业物业公司必要的成本支出。职业经理人对业委会的工作开展和问题的决策还及时给予参考意见。

为保证物业费、公共事业费等收缴和使用的真实性、公开性,避免出现账务漏洞,小区居民还委托专业物业公司代管账目。

职业经理人“当家”后,面对的头等大事是——小区老旧电梯改造。因维修经费有限,物业管理处、业委会采取了向小区居民公开募集的方式筹措资金,但因为价格问题一波三折,幸好有职业经理人从中把关。

原来,最初电梯维保单位报价高达60多万元,业委会认为“费用过高”,要求降低费用;但维保单位坚持“该报价已是最低,无法降低”。在征求居民意见时,居民们仍觉得费用略高,建议举行招投标。为拿到有说服力的数据,职业经理邀请了其他电梯维修公司对改造费进行测算,结果比维修单位报价低10万元。考虑到电梯属于特种设备,事关居民生命财产安全,为避免维保单位落标后电梯后续的维保出现“互相推诿扯皮”的现象,职业经理人会同业委会,分别与电梯维保单位和居民进行沟通磋商,最终以55万元的价格通过了项目。在维修期间,职业经理人联合业委会、物业管理处制定公开细则,全程公开资金使用细节。每两周,业委会、物业管理处上墙公开维修进度和资金使用明细,并及时答复居民们疑问。最终顺利完成了电梯维修项目,确保了电梯正常安全运行,职业经理人“当家”的运作模式也取得了居民的信任。

物业“以大带小”,“三特”小区终于有人管了

洛善居委会下辖的洛东苑小区,位于洛川中路 838 弄,属于老旧、微型、老龄化的“三特”小区:小区建造于1997年,只有52户居民,住户结构以60岁以上居民为主,小区自建成以来物业费用一直维持在0.5元的低标准。

因为户数少、资金严重不足等问题,小区一直无法独立聘请专业物业公司进行管理,且在很长一段时间,这个小区无党支部、无业委会,小区开展群众自治的基础薄弱。

为切实有效解决小区物业管理上存在的问题,洛善居民区党总支发挥了领导核心作用。2011年,居民区党总支推动小区党支部和业委会工作班子成立,几年过去了,小区面貌发生了巨大变化。

最初,居民区党总支为小区选好班子颇为费心。居民区党总支成员走访了小区每一名党员,每户家庭,最终选推出一位机关退休党员干部,作为小区党支部书记的最佳人选,并成立了洛东苑党支部;紧接着居民区党总支、居委会、洛东苑党支部,通过发动党员、楼组长、小区积极分子等,初步形成了新一届业委会成员班子的人选名单,并选举产生了新一届业委会,为小区物业进入正常有序的管理奠定了组织基础。

为确保小区物业管理工作的正常运作,在居委会的监督指导下,业主通过共同的约定,支持和保障业委会并开展物业管理工作。为节约经费开支,小区只配备了必要的工作人员承担小区的保安、保洁、保绿工作。不过,物业维修一直是小区老大难问题,相比其他“三保”,维修比较专业,要找到有资质的公司承接。居民区党总支别出心裁,采取了以“大物业带动小区物业”的方式:由居民区党总支协调,居委会辖区内悠和家园大型小区的物业公司,采取托管和计件方式承担洛东苑小区的日常物业维修,解决了这一难题。

记者了解到,近年,共和新路街道在加快推进区域经济社会发展的进程中,着力加强和创新党组织引领下的社区共治和群众自治工作建设,破解了一些小区物业棘手问题,有效提升小区的物业管理水平。共和新路街道党工委书记厉蕾说,小区物业管理与居民生活息息相关,街道着力解决老旧、微型、老龄化、产权结构复杂小区的物业瓶颈问题,在居民区党总支领导下,依托居民自治平台,充分发挥居民主体作用,促进利益相关各方良性互动、合作共赢,畅通物业服务居民“最后一公里”,夯实了居民自治“最先一公里”。

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