房地产板块大爆发 背后的根本逻辑是什么

摘要:2017年上市房企销售排名出炉,内房股集体爆发,冠军碧桂园大涨9%,亚军万科企业涨5.3%,季军中国恒大涨4.7%。A股房地产板块延续涨势,泰禾集团、荣安地产开盘不久涨停。招商证券认为2018年是房地产板块超额收益的转折年。

2017年上市房企销售排名出炉,前三名房企集体高开。

内房股集体爆发,2017年房企销售冠军碧桂园大涨9%,亚军万科企业涨5.3%,季军中国恒大涨4.7%。

房地产板块大爆发 背后的根本逻辑是什么

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A股方面,房地产板块同样延续上周五的涨势。泰禾集团、荣安地产开盘不久就涨停。华夏幸福一度涨停,苏宁环球、绿地控股涨逾5%。

万科A再次刷新历史新高,最高报36.4元,目前涨超4%。上周,万科A累计上涨近12%。

房地产板块大爆发 背后的根本逻辑是什么

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《上海证券报》报道,截止上周五,已有22家上市房企公布2017年全年业绩,总销售额达2.92万亿元,同比增长52.54%。

上市房企销售排名中,碧桂园、万科、恒大分列2017年房企销售额前三甲,销售额齐破5000亿元。其中,碧桂园2017年全年实现合同销售金额约5508亿元,同比增长78.37%。

万科2017年完成5300亿的销售额,增长强劲。融创在2017年完成销售额3652亿元,同比增长150%,迈入3000亿元大关,并依靠121.75%的业绩完成率名列前茅。

房地产板块开年涨势强劲,对于房地产板块上涨的根本逻辑,招商房地产赵可、刘义团队明确强调“基本面转折年是引导房地产板块超额收益的首因”。他们强调:

一是政策是滞后变量,但政策的出台能进一步强化预期,应该动态观察政策的边际效用,政策对销量的抑制同时也是积累和蓄客;

二是在周期底部前1-2个季度,地产股开始出现超额收益机会,此时对应于行业量稳价跌区间,是最佳进场点。目前板块估值处于仅高于08年底部的历史第二底部,为板块上涨提供了支撑。

他们认为,龙头房企在周期调整和底部阶段较板块而言上涨相对更明显,本质上和公司模式有关,而非不都受益于集中度提高。

以万科为例,类似于股票市场中量化对冲的产品,通过合适杠杆率+高周转实现对行业的空头,资金的管控能力+上下游的溢价能力+整体系统的协调能力维持较高毛利率和净利率,17年万科上涨不错的区间刚好对应于行业总量调整的时间,所以,并不是所有的龙头房企都受益于集中度提高,更偏向于万科的这类公司更加受益。

对于本轮上涨持续的时间,他们认为起码今年前3季度都是具备较好超额收益区间。

但因为股票弹性比较大,短期上涨或有过猛,这意味着在超额收益区间内,股票出现调整反而是较好的布局点

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